Jednym z częstszych problemów, z jakimi Kancelaria spotyka się w ramach świadczonych usług, są wadliwie skonstruowane treści umów najmu lokali mieszkalnych. Powszechny dostęp do wzorów umów powoduje, że są one podpisywane bez uprzednich konsultacji i dopiero po analizie tak zawartych kontraktów okazuje się, że umowy najmu zawierają postanowienia nieważne – najczęściej oczywiście w kluczowych dla stron zagadnieniach, takich choćby jak wzajemne rozliczenia czy podstawy rozwiązania stosunku prawnego.
Choć jedną z podstawowych zasad prawa cywilnego jest swoboda umów wyrażona w art. 3531 kodeksu cywilnego, to treść tak ukształtowanego stosunku prawnego podlega szeregu ograniczeniom wyznaczonym przez normy imperatywne, czyli tzw. przepisy bezwzględnie obowiązujące. Ich rolą jest ustanowienie pewnych minimalnych mechanizmów ochronnych poprzez wprowadzenie ustawowych regulacji dotyczących praw lub obowiązków stron danego stosunku zobowiązaniowego. Postanowienia umowy sprzeczne z takimi przepisami będą co do zasady nieważne (art. 58 kodeksu cywilnego). Większość łączy przedmiotowe zagadnienie z prawem pracy lub prawami konsumenta, jednakże mało kto wie, że regulacją kluczową dla skonstruowania prawidłowej umowy najmu lokali mieszkalnych, tj. wywołującej skutki prawne w zakresie całości ukształtowanych w niej zagadnień, jest ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (zwana dalej ustawą o ochronie praw lokatorów). Dopiero zatem szczegółowe zapoznanie się z przedmiotową regulacją oraz ustalenie, jaki charakter mają poszczególne przepisy pozwali nam prawidłowo ustalić zakres swobody w kształtowaniu treści umowy najmu lokalu mieszkalnego.
Do dwóch najczęściej pojawiających się zapisów analizowanych umów najmu niezgodnych z ustawą należą:
Jako, że Klienci najczęściej zlecają analizy swoich umów w związku z chęcią lub potrzebą zakończenia istniejącego stosunku zobowiązaniowego, ten element umowy wymaga szczególnej uwagi, aby w przyszłości uchronić się od rozczarowań a nawet przegranych procesów cywilnych. Okazuje się bowiem, że większość dostępnych wzorów zawiera w sposób błędnie określony przyczyny rozwiązania umowy oraz obowiązujące w tej materii terminy – zazwyczaj wprowadzające miesięczny lub dwumiesięczny okres wypowiedzenia. Takie postanowienia finalnie nie wiążą Najemcy, bowiem są sprzeczne z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie bowiem z art. 11 ust. 2
Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
W przypadku zatem najczęstszego powodu wcześniejszego rozwiązania zawartej umowy, jakim jest zwłoka z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, muszą zostać spełnione łącznie dwie przesłanki, aby skutecznie umowę wypowiedzieć: Najemca musi zalegać z zapłatą za co najmniej trzy pełne okresy płatności, zaś Wynajmujący musi uprzedzić go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia wyznaczając dodatkowo miesięczny termin do uregulowania zaległych i bieżących należności. Wcześniejsze wypowiedzenie umowy i/lub bez zachowania przedmiotowej procedury nie wywoła zatem żadnych skutków prawnych.
Ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera oczywiście jeszcze inne, szczególne przypadki, których wystąpienie umożliwia skuteczne wypowiedzenie umowy najmu (np. z powodu niezamieszkiwania Najemcy w lokalu lub zamiaru zamieszkania w lokalu przez Wynajmującego).
Kierując się własnym interesem finansowym Wynajmujący nierzadko wprowadzają do umów zapisy pozwalające im w sposób niekontrolowany podnosić obowiązujący czynsz i to zazwyczaj z miesięcznym okresem wypowiedzenia. Regulacje takie okazują się nieważne, bowiem zgodnie z art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia, które co do zasady wynoszą 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Zgodnie natomiast z art. 9 podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.
Nasza praktyka pokazuje, że poza dwoma ww. zagadnieniami, które są najczęściej kształtowane przez strony w sposób sprzeczny z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa, istnieje jeszcze szereg regulacji, które mogą w praktyce nastręczać masy problemów. Z tego też względu niezwykle istotne jest przemyślane i koherentne zastosowanie przepisów kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, tak aby wiążące strony umowy najmu lokali mieszkalnych nie zawierały postanowień sprzecznych z prawem, a przez co nieważnych.
Radca prawny Iwona Górnicka
ZNACZENIE UMOWY CYWILNEJ W PROCESACH BUDOWLANYCH PO NOWELIZACJI PRZEPISÓW KODEKSU POSTĘPOWANIA CYWILNEGO
Od 7 listopada 2019 r. wprowadzono niezwykle istotne zmiany w procedurze cywilnej. Zmiany te przede wszystkim dotykać będą przedsiębiorców. W nowym postępowaniu w sprawach gospodarczych (w tym zwłaszcza sprawach budowlanych) obowiązuje zaostrzona prekluzja dowodowa, co oznacza, że powód ma obowiązek powołać wszystkie twierdzenia i dowody już w pozwie, a pozwany w odpowiedzi na pozew (tak art. 458 [5] kpc).
Co jednak niezwykle istotne – dowód z zeznań świadków sąd może dopuścić jedynie wówczas, gdy po wyczerpaniu innych środków dowodowych lub ich braku pozostały niewyjaśnione fakty istotne dla rozstrzygnięcia sprawy (tak art. 458 [10] kpc). W praktyce oznacza to zatem, że sprawy pomiędzy przedsiębiorcami rozstrzygane będą obecnie głównie w oparciu o dokumenty, a podstawowe znaczenie przypisać będzie trzeba umowom, które stanowią podstawę stosunków pomiędzy stronami postepowania. Z uzasadnienia ustawy nowelizującej KPC wywnioskować można, że zdaniem ustawodawcy, jednym z przejawów profesjonalizmu przedsiębiorcy powinno być dokumentowanie faktów, które później mogą przydać się w sądzie. Ustawodawca tym samym wyszedł z założenia, że profesjonalni uczestnicy obrotu w pełni dbają o swoje interesy, co niestety niejednokrotnie odbiega od rzeczywistości. Kancelaria prowadziła już wiele spraw, w których (nawet przy wielotysięcznych kwotach) strony przed rozpoczęciem świadczenia usług nie sporządziły pomiędzy sobą żadnej umowy. O ile jednak na gruncie uprzednio obowiązujących przepisów sytuacja ta nie była jeszcze dramatyczne, o tyle obecnie może ona nieść za sobą negatywne konsekwencje.
W znacznej mierze mogą je przy tym odczuć uczestnicy procesu budowlanego, czy to inwestor z jednej strony, czy to wykonawca robót budowlanych z drugiej. Każda bowiem z tych stron winna w sposób racjonalny wyważyć swoje interesy i przewidzieć wszelkie sytuacje sporne, które mogą powstać w przyszłości. Zalecamy zatem skrupulatne sporządzenie umów budowlanych, które przede wszystkim precyzyjnie określają przedmiot umowy, w tym prace powierzone wykonawcy, zasady rozliczeń pomiędzy stronami, sposób zabezpieczenia prawidłowego i terminowego wykonania robót, zatrzymania kaucji gwarancyjnych przez inwestora, zasad według, których inwestor skorzystać będzie mógł z tzw. wykonawstwa zastępczego, przypadki uzasadniające odstąpienie od umowy i ewentualne naliczenie kar umownych.
Obecnie należy bowiem przewidywać, iż dana sprawa trafić może do sądu, a wtedy bez należycie skonstruowanej pisemnej umowy, startujemy z gorszej pozycji dowodowej. Co również istotne – uczestnicy procesu budowlanego nie powinni poprzestawać na samej umowie, aby w pełni zabezpieczyć swoje interesy na wypadek ewentualnego powództwa. Zgodnie z art. 455 [11] kpc: czynność strony, w szczególności oświadczenie woli lub wiedzy, z którą prawo łączy nabycie, utratę lub zmianę uprawnienia strony w zakresie danego stosunku prawnego, może być wykazana tylko dokumentem, o którym mowa w art. 773 Kodeksu cywilnego, chyba że strona wykaże, że nie może przedstawić dokumentu z przyczyn od niej niezależnych. Liczyć zatem będą się wszelkie notatki, protokoły odbioru robót, wiadomości e-mail, wiadomości sms, czy też zdjęcia obrazujące przebieg inwestycji. Każdy przedsiębiorca zaangażowany w proces budowlany winien obecnie wyrobić sobie nawyk dokumentowania jego przebiegu, przy czym to pisemna umowa stanowić będzie podstawę wzajemnych relacji stron.
Kancelaria służy pomocą nie tylko na etapie tworzenia umów budowlanych, dopasowanych pod potrzeby Klientów, ale także na każdym innym etapie związanym z wykonaniem tejże umowy i zapewnieniem odpowiednich dokumentów należycie obrazujących przebieg procesu budowlanego i zaistniały w trakcie stan faktyczny.
Radca prawny Iwona Górnicka
NIEMOŻNOŚĆ ŚWIADCZENIA A KORONAWIRUS
W obecnej sytuacji związanej z koronawirusem nie tylko przedsiębiorcy, ale niejednokrotnie osoby fizyczne mają problem z wykonaniem umów wzajemnych. Druga strona powołuje się bowiem obecnie na tzw. niemożność świadczenia, twierdząc, że z przyczyn od siebie niezależnych aktualnie nie ma możliwości wykonania umowy. A co wtedy ze świadczeniem po naszej stronie, czy mamy płacić skoro praktycznie nie dostajemy nic w zamian? Czy przykładowo mając umowę z przedszkolem prywatnym mamy płacić za nie czesne, skoro i tak placówka pozostaje zamknięta, a my sprawować mamy bezpośrednią opiekę nad dzieckiem?
Z pomocą przychodzi tu artykuł 495 §1 kodeksu cywilnego. Zgodnie bowiem z jego brzmieniem: jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi, strona, która miała to świadczenie spełnić, nie może żądać świadczenia wzajemnego, a w wypadku, gdy je już otrzymała, obowiązana jest do zwrotu według przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Tym samym, jeżeli nasz kontrahent nie oferuje nam świadczenia wzajemnego właśnie z przyczyn, które nie leżą po jego stronie, a wynikają z okoliczności zewnętrznych – siły wyższej i panującej epidemii – to nie może żądać od nas jednocześnie spełnienia naszego świadczenia (czyli zapłaty). Jeżeli zaś zapłaciliśmy już za usługi z których nie możemy skorzystać to mamy prawo do zwrotu tak uiszczonej kwoty.
Co więcej zgodnie z art. 495 §2 kodeksu cywilnego – jeżeli świadczenie jednej ze stron stało się niemożliwe tylko częściowo, strona ta traci prawo do odpowiedniej części świadczenia wzajemnego. Jednakże druga strona może od umowy odstąpić, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez tę stronę cel umowy, wiadomy stronie, której świadczenie stało się częściowo niemożliwe.
Należy jednak pamiętać, że wskazany artykuł ma charakter dyspozytywny, co oznacza, iż strony w Umowie mogą swoje prawa i obowiązki uregulować w sposób odmienny. Wszystko zatem zależy od treści umowy jaką zawarliśmy z kontrahentem. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21.03.2013 r., sygnatura akt III CSK 223/12 zauważył, iż możemy stosować artykuł 495 kodeksu cywilnego, gdy strony umowy nie postanowiły inaczej albo w ogóle nie ułożyły kwestii nim regulowanej.
Choć zatem panująca sytuacja związana z koronaworusem nie jest łatwa w kontekście możliwości wykonania umów to każdą umowę, każdy stosunek cywilnoprawny należy analizować osobno. Wątpliwości może bowiem wzbudzać czy rzeczywiście obecnie dana umowa nie może zostać wykonana (na przykład czy firma budowlana, z którą wiele miesięcy temu zawarliśmy umowę o remont mieszkania, może odmówić nam teraz usług), czy może jednak brak jej realizacji wynika z przyczyn leżących po drugiej stronie. Zawsze przy tym należy pamiętać, iż strony, na zasadzie swobody umów, mogą zawrzeć odpowiedni aneks, który ureguluje ich wzajemne relacje w tak ciężkim okresie. Wszystko zależy tu od możliwości negocjacyjnych i szeregu rozwiązań cywilnoprawnych dostępnych na gruncie odpowiednich przepisów, które Kancelaria chętnie Państwu zaprezentuje. Dla wielu przedsiębiorców może być to bowiem jedyna obrona przed potencjalnymi karami umownymi, z którymi bez wątpienia będą mieć niejednokrotnie do czynienia, jeżeli albo nie zrealizują swojego świadczenia, albo wykonają zobowiązanie z opóźnieniem. Na względzie należy mieć artykuł 490 kodeksu cywilnego, który pozwala powstrzymać nam się z naszym świadczeniem, jeżeli stan majątkowy naszego kontrahenta jest wątpliwy, dopóki druga strona nie zaofiaruje świadczenia wzajemnego lub nie da zabezpieczenia. Niestety ze wskazanego przepisu nie będziemy mogli skorzystać, jeżeli podpisując umowę wiedzieliśmy o kiepskiej kondycji finansowej kontrahenta.
Radca prawny Iwona Górnicka
ODSTĄPIENIE OD UMOWY SPRZEDAŻY PRZEZ LEASINGOBIORCĘ/KORZYSTAJĄCEGO
Większość przedsiębiorców, z wielu względów, urządzenia czy też pojazdy konieczne do prowadzenia działalności gospodarczej nabywa w ramach umowy leasingu. Wystarczy bowiem wkład własny oraz odpowiednia spłata ratalna i możemy korzystać z przekazanej ruchomości. Pamiętać jednak należy, że to nie my, ale firma leasingowa pozostaje właścicielem przedmiotowego urządzenia. Problem pojawia się jednak, kiedy nasza upragniona maszyna albo nie jest tą którą zamawialiśmy, albo posiada szereg wad uniemożliwiających jej prawidłową pracę, a Sprzedający w żaden sposób wad tych nie zamierza usunąć. Gdyby urządzenie stanowiło naszą własność to rozwiązanie zaistniałej sytuacji byłoby proste – należałoby odstąpić o tak zawartej umowy sprzedaży. Ponieważ jednak to finansujący (firma leasingowa) jest właścicielem, tylko on przedmiotowe oświadczenie o odstąpieniu może złożyć. Zgodnie bowiem z art. 709 [8] §2 kodeksu cywilnego: z chwilą zawarcia przez finansującego umowy ze zbywcą z mocy ustawy przechodzą na korzystającego uprawnienia z tytułu wad rzeczy przysługujące finansującemu względem zbywcy, z wyjątkiem uprawnienia odstąpienia przez finansującego od umowy ze zbywcą.
W tym miejscu podkreślić należy, że w rzeczywistości nie jest tak łatwo przekonać firmy leasingowe do odstąpienia od umowy sprzedaży. Większość z nich zabezpiecza się już na etapie umów leasingowych i żąda od nas przedstawienia pisemnej opinii biegłego wskazującej, iż w danym urządzeniu faktycznie określone wady występują i są one na tyle znaczące bądź niemożliwe do usunięcia, że pozostaje tylko odstąpić od niefortunnego kontraktu. Odstąpienie ma bowiem ten skutek, że strony winny sobie zwrócić to co nawzajem świadczyły, przy czym przez strony rozumieć należy finansującego (leasing) oraz zbywcę (sprzedającego). To bowiem te dwie strony (choć często przy naszym udziale jako korzystającego) zawierają umowę sprzedaży. Po skutecznym oświadczeniu o odstąpieniu od umowy zbywca zwraca w całości zapłacone mu uprzednio wynagrodzenie, jednak czyni to bezpośrednio do firmy leasingowej. I tu zaczynają się schody.
Zgodnie z art. 709 [8] §5 k.c. odstąpienie przez finansującego od umowy ze zbywcą powoduje, że umowa leasingu wygasa z mocy prawa. Odstąpienie powoduje zatem, że umowa między finansującym a zbywcą ulega rozwiązaniu ze skutkiem ex tunc, a więc od momentu jej zawarcia – dlatego sprzedający (zbywca) musi zwrócić zapłacone mu wynagrodzenie, my zaś zwrócić mu zakupioną maszynę. Jednak sama umowa leasingu wygasa z chwilą odstąpienia ze skutkiem na przyszłość (ex nunc), a zatem nasze rozliczenia z firmą leasingowa do czasu złożenia oświadczenia o odstąpieniu pozostają w mocy. Co to dla nas oznacza? Niestety tyle, że zapłacone raty leasingu (poza wkładem własnym i poza wpłatami na tzw. opcję wykupu) zatrzymane zostaną przez firmę leasingową. Nie dość zatem, że zostajemy bez upragnionego urządzenia, niejednokrotnie niezbędnego do prowadzenia działalności gospodarczej, to jeszcze w naszym majątku powstać może znacząca szkoda majątkowa. Mowa tu bowiem nie tylko o ratach leasingu dotychczas poniesionych, ale także na przykład o: wynagrodzeniu, które musieliśmy zapłacić biegłemu za jego opinię uzasadniającą odstąpienie od umowy, czy wreszcie naszej szkodzie, spowodowanej niemożnością korzystania przez niejednokrotnie wiele miesięcy z urządzenia, przez co poszczególne czynności, do których urządzenie to jest niezbędne zlecać musieliśmy firmom zewnętrznym. Dla wielu przedsiębiorstw oznacza to poważny paraliż działalności.
Z tego też względu niezbędnym jest niezwłoczne zbadanie samego urządzenia po jego zakupie przez firmę leasingową. Zweryfikować musimy nie tylko jego stan, ale także prawidłowość dostarczonej nam dokumentacji. W razie jakichkolwiek wątpliwości wszelkie wady winny być od razu zgłaszane. Forma ich zgłoszenia oraz sposób uzasadnienia również nie pozostają bez znaczenia. Tu bowiem liczy się czas, im szybciej przekonamy firmę leasingową do odstąpienia od Umowy, tym mniej rat będziemy musieli zapłacić.
Powyższe nie oznacza jednak, iż nie mamy żadnych roszczeń względem nieuczciwego sprzedawcy. Choć urządzenia zakupiła bezpośrednio firma leasingowa, nie zaś my jako korzystający, stanowisko sądów jest tutaj jednoznaczne. Powołać się w tym miejscu należy na wyrok m.in. Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 23 listopada 2018 r., V AGa 139/18 zgodnie z którym termin “uprawnienia z tytułu wad rzeczy” wskazany w art. 709 [8] §2 kc należy rozumieć szeroko i objąć nim zarówno uprawnienia wynikające ze szczególnych reżimów odpowiedzialności, jak i z ogólnych zasad odpowiedzialności, jeżeli są związane z istnieniem wad. Szerokie ujęcie uprawnień z tytułu wad rzeczy uzasadnia objęcie tym terminem również uprawnienia do żądania naprawienia szkody wyrządzonej na skutek istnienia wad rzeczy, o których mowa w art. 566 oraz art. 574 k.c. Wyłączeniu podlega jedynie uprawnienie do odstąpienia do umowy, co wynika z istoty umowy sprzedaży. Tym samym wykładnia funkcjonalna przepisu art. 7098 § 2 k.c. daje podstawę do uznania, że zamiarem ustawodawcy było przekazanie korzystającemu wszelkich uprawnień dotyczących wad rzeczy, co odnosi się zarówno do odpowiedzialności kontraktowej, mającej podstawę w art. 471 k.c., jak i deliktowej (art. 415 i nast. k.c.), jeżeli uprawnienia z rękojmi lub gwarancji nie wystarczą do ochrony praw korzystającego, a szkoda poniesiona przez niego może zostać naprawiona tylko na podstawie przepisów przewidujących ogólną odpowiedzialność odszkodowawczą. Wszelkie szkody powstałe zatem w naszym majątku możemy próbować bezpośrednio dochodzić od Sprzedającego.
Diligentia na bieżąco