Ograniczone prawo swobody kształtowania treści umów najmu

Jednym z częstszych problemów, z jakimi Kancelaria spotyka się w ramach świadczonych usług, są wadliwie skonstruowane treści umów najmu lokali mieszkalnych. Powszechny dostęp do wzorów umów powoduje, że są one podpisywane bez uprzednich konsultacji i dopiero po analizie tak zawartych kontraktów okazuje się, że umowy najmu zawierają postanowienia nieważne – najczęściej oczywiście w kluczowych dla stron zagadnieniach, takich choćby jak wzajemne rozliczenia czy podstawy rozwiązania stosunku prawnego.

Choć jedną z podstawowych zasad prawa cywilnego jest swoboda umów wyrażona w art. 353¹ kodeksu cywilnego, to treść tak ukształtowanego stosunku prawnego podlega szeregu ograniczeniom wyznaczonym przez normy imperatywne, czyli tzw. przepisy bezwzględnie obowiązujące. Ich rolą jest ustanowienie pewnych minimalnych mechanizmów ochronnych poprzez wprowadzenie ustawowych regulacji dotyczących praw lub obowiązków stron danego stosunku zobowiązaniowego. Postanowienia umowy sprzeczne z takimi przepisami będą co do zasady nieważne (art. 58 kodeksu cywilnego). Większość łączy przedmiotowe zagadnienie z prawem pracy lub prawami konsumenta, jednakże mało kto wie, że regulacją kluczową dla skonstruowania prawidłowej umowy najmu lokali mieszkalnych, tj. wywołującej skutki prawne w zakresie całości ukształtowanych w niej zagadnień, jest ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (zwana dalej ustawą o ochronie praw lokatorów). Dopiero zatem szczegółowe zapoznanie się z przedmiotową regulacją oraz ustalenie, jaki charakter mają poszczególne przepisy pozwali nam prawidłowo ustalić zakres swobody w kształtowaniu treści umowy najmu lokalu mieszkalnego.

            Do dwóch najczęściej pojawiających się zapisów analizowanych umów najmu niezgodnych z ustawą należą:

1. Określenie zasad i okresów wypowiedzenia umowy

Jako, że Klienci najczęściej zlecają analizy swoich umów w związku z chęcią lub potrzebą zakończenia istniejącego stosunku zobowiązaniowego, ten element umowy wymaga szczególnej uwagi, aby w przyszłości uchronić się od rozczarowań a nawet przegranych procesów cywilnych. Okazuje się bowiem, że większość dostępnych wzorów zawiera w sposób błędnie określony przyczyny rozwiązania umowy oraz obowiązujące w tej materii terminy – zazwyczaj wprowadzające miesięczny lub dwumiesięczny okres wypowiedzenia. Takie postanowienia finalnie nie wiążą Najemcy, bowiem są sprzeczne z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie bowiem z art. 11 ust. 2

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,
3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4. używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

W przypadku zatem najczęstszego powodu wcześniejszego rozwiązania zawartej umowy, jakim jest zwłoka z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, muszą zostać spełnione łącznie dwie przesłanki, aby skutecznie umowę wypowiedzieć: Najemca musi zalegać z zapłatą za co najmniej trzy pełne okresy płatności, zaś Wynajmujący musi uprzedzić go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia wyznaczając dodatkowo miesięczny termin do uregulowania zaległych i bieżących należności. Wcześniejsze wypowiedzenie umowy i/lub bez zachowania przedmiotowej procedury nie wywoła zatem żadnych skutków prawnych.

            Ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera oczywiście jeszcze inne, szczególne przypadki, których wystąpienie umożliwia skuteczne wypowiedzenie umowy najmu (np. z powodu niezamieszkiwania Najemcy w lokalu lub zamiaru zamieszkania w lokalu przez Wynajmującego).

2. Określenie zasad, w tym wysokości podnoszenia czynszu najmu oraz innych opłat użytkowych

Kierując się własnym interesem finansowym Wynajmujący nierzadko wprowadzają do umów zapisy pozwalające im w sposób niekontrolowany podnosić obowiązujący czynsz i to zazwyczaj z miesięcznym okresem wypowiedzenia. Regulacje takie okazują się nieważne, bowiem zgodnie z art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia, które co do zasady wynoszą 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Zgodnie natomiast z art. 9 podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.

Nasza praktyka pokazuje, że poza dwoma ww. zagadnieniami, które są najczęściej kształtowane przez strony w sposób sprzeczny z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa, istnieje jeszcze szereg regulacji, które mogą w praktyce nastręczać masy problemów. Z tego też względu niezwykle istotne jest przemyślane i koherentne zastosowanie przepisów kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, tak aby wiążące strony umowy najmu lokali mieszkalnych nie zawierały postanowień sprzecznych z prawem, a przez co nieważnych.